Привласнення коштів вкладників, банкрутство, озброєні силовики на Хрещатику – пристрасті довкола столичного банку «Аркада» загострились навесні 2020 року. Конфлікт торкнувся й двох офісних будівель у центрі Києва, переданих банком у заставу бізнесмену, що надав кошти на відновлення будівництва. Чому інвестор-рятівник може врешті залишитись і без грошей, і без майна? Про нові деталі цієї заплутаної історії ми поспілкувалися з інвестором «Аркади» Олегом Неліним.
– Доброго дня, пане Олеже. Трохи згадаймо про бекграунд цієї ситуації – розкажіть, як усе почалося? Якими були умови вашої угоди з «Аркадою»?
- Наскільки мені відомо, ситуація була наступна: торік банк «Аркада» за рішенням суду мав отримати від столичної влади кошти у розмірі 365 мільйонів гривень. Але місто ці гроші ніяк не віддавало, і відповідно будівництво житла для киян, яке мало фінансуватися за ці кошти, опинилося під загрозою зриву.
Про цю історію я дізнався у вересні 2019 року, мені надійшла пропозиція щодо кредитування компаній, пов’язаних із банком «Аркада», для відновлення будівництва житлових комплексів, в сумі 10 млн доларів. Я ознайомився із документами, все зважив і вирішив допомогти банку в цій скрутній ситуації, надати позику, передусім з міркувань, аби вкладники не залишилися без даху над головою.
Тоді я залучив власні кошти плюс взяв гроші свого партнера і вклав у цей проєкт. У мене були абсолютно правильні погляди на ведення бізнесу, я сумлінно сплачую податки і вклав ці гроші для того, щоб люди почали отримувати своє житло.
10 вересня 2019 року між мною та ТОВ «Будеволюція» було укладено договір позики. Напередодні укладення цієї угоди, а саме 9 вересня я також уклав договір позики із паном Бурдейним Т.О., за умовами якого я отримав від нього у борг грошові кошти в розмірі 205 млн грн.
Інша частина грошових коштів у розмірі 55 мільйонів – це мої власні кошти, накопичені завдяки багаторічній діяльності очолюваних мною підприємств.
Загальний розмір отриманої ТОВ «Будеволюція», тобто боржником, позики склав 260 млн грн. Крім того, умови договору передбачали відсотки за користування позикою у розмірі приблизно 18% річних від суми неповернутого боргу. Власне кажучи, це й зацікавило мене інвестувати гроші в цей проєкт.
– На який саме термін ви уклали цей договір?
- Позика надавалася строком на два з половиною роки. Після року користування позикою боржник, за умовами договору, повинен був почати повертати позику щомісячно рівними частинами, в той час як відсотки за користування позикою нараховувалися із самого початку отримання грошових коштів та підлягали щомісячній сплаті.
– А як щодо заставного майна? Чи мали ви якісь гарантії на випадок неповернення коштів чи порушення забудовником договору позики?
- Окрім договору із ТОВ «Будеволюція», того ж 10 вересня 2019 року між мною та АТ АКБ «Аркада» був укладений іпотечний договір. Президент «Аркади» Костянтин Паливода сам запропонував можливість передачі в іпотеку майна банку ще під час перемовин щодо основних умов отримання позики.
– Про яке саме майно йдеться?
Йдеться про комплекс приміщень на вулиці Ольгинській 3а в м. Києві та земельну ділянку під ними.
На той час пан Паливода виступав як єдиний бенефіціар та власник як банку, так і підприємств-забудовників. Він пояснив, що це є єдина, так би мовити, корпорація чи фінансово-промислова група, а тому фактично кожне підприємство, яке є у складі вказаної групи, несе солідарну відповідальність.
– Тоді вже ходили чутки про можливе банкрутство «Аркади»? Ви не побоювались, що банк і забудовники можуть «кинути» як вкладників, так і вас?
- На час укладення договорів я лише бачив у ЗМІ інформацію про мітинги, які були пов’язані із захистом навколишнього середовища при будівництві проєктів «Аркади». Будь-які інші дані стосовно припинення будівництва через проблеми, зокрема фінансові, мені невідомі.
Під час проведення перемовин пан Паливода запевнив мене, що кошти потрібні винятково для поповнення обігових коштів та будуть надалі використані на завершальну стадію будівництва.
Однак починаючи з 2020 року між мною та представниками боржника почала втрачатися комунікація. Почала виникати прострочена заборгованість зі сплати відсотків за користування позикою. Наші неодноразові звернення залишалися без відповіді.
Паливода уникав відповідей на питання щодо етапів будівництва та строків повернення боргу за відсотками. На одній із зустрічей нами було погоджено змінити строк повернення позикових коштів та затверджено новий графік платежів.
– Давайте детальніше поговоримо про заставне майно. Яка була його вартість? Чи цього було достатньо для забезпечення боргів?
- Після переоцінки іпотечного майна та укладення додаткової угоди до іпотечного договору від 12 березня 2020 року на суму приблизно 450 млн грн з’ясувалося, що така оцінка містить суттєві недоліки, які призвели до значного завищення вартості іпотечного майна.
За порадою юристів я отримав висновок експертного дослідження. У висновку судовий експерт вказував на наявність суттєвих недоліків у попередніх звітах про визначення ринкової вартості майна.
У відповідності до звіту про незалежну оцінку майна, який на моє замовлення підготувало ТОВ «Стоун Брідж», вартість предмета іпотеки склала 370 млн. гривень.
Рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки було прийнято мною після консультацій з юристами та у зв’язку з неможливістю отримати якусь конкретну відповідь щодо подальших перспектив від Паливоди.
Я побоювався, що пан Костянтин або інші особи, представники банку, будуть подавати позови про визнання Іпотечного договору недійсним з огляду на те, що я встановив факт завищення вартості предмета іпотеки, бо це призводило до недійсності звітів ТОВ «Назарет» про оцінку.
Загальна заборгованість на той момент складала приблизно 370 млн грн, з яких приблизно 280 мільйонів було суми основного боргу, решта – проценти, відсотки та штрафи.
– Хто наразі є власником цього майна і отримує від нього дохід? Це ж великий офісний центр у самому серці Києва?
- Фактично я є законним власником комплексу приміщень та земельної ділянки, однак фізично не маю можливості управляти вказаними об’єктами. Хто там перебуває – мені невідомо, можливо, люди Паливоди.
Я не отримую жодних доходів від офісного центру як від предмета іпотеки. Однак оскільки власність не лише породжує права, а й зобов’язує, то виникає маса супутніх витрат та обов’язків, як-то дотримання пожежної безпеки, збереження майна, сплати податків, комунальних платежів.
І нині склалася парадоксальна ситуація: я вклав 10 млн доларів у вітчизняного забудовника, намагаючись допомогти відновити будівництво, і тепер мене ж намагаються виставити шахраєм, очорнюють в очах сусідів, партнерів, проводять обшуки.
Тепер я розумію, що в нашій країні з інвесторами можуть зробити все, що завгодно, за надуманими звинуваченнями.
– Як взагалі ця ситуація впливає на ваш інвестиційний настрій? Та як такий приклад може вплинути на інвестиційний клімат в Україні в цілому, на вашу думку?
- Дуже погано впливає. Опинившись в такій ситуації, я не маю будь-якої упевненості в завтрашньому дні, а відтак і не маю наміру здійснювати інвестиції в державі, допоки не буде розв’язана ця ситуація. Своїм партнерам я також не можу радити інвестувати в Україні, маючи такий сумний досвід.
Відверто кажучи, партнери, які мають можливість інвестувати у нашу державу, навіть не питають порад, вони просто мовчки спостерігають, яким буде фінал цієї історії.