Доплата за квадратні метри, «секретні» пункти договорів та хитрощі від відділів продажу забудовника – на шляху до омріяної квартири на інвесторів чекає безліч пасток і підводних каменів. Як убезпечити себе від будівельного шахрайства? Усю підноготну столичних ЖК у форматі «іспиту» розкрили авторка і ведуча програми «Шоб я так жив» Анна Закутська та юрист, CEO Monitor Estate Володимир Копоть.
Білет №1. Трійка «заковик» в угодах із забудовником
– Я знаю, що у забудовників є певні нюанси в договорах, і хотіла б, щоб ти детальніше пояснив.
- Перше, з чого б я почав, це різні умови фінансування. Це може бути попередній договір, купівля-продаж майнових прав, деривативи, фонди фінансування будівництва і, безумовно, прямий договір купівлі-продажу, якщо квартира вже готова.
Найбільші три заковики – це, по-перше, невстановлений строк введення в експлуатацію. Він не вказується або вказується без прив’язки до передачі права власності покупцеві.
– А якщо не вводять у строк, що тоді чекає на інвестора? Йому якось це компенсують грошима?
- А нічого не буде. У 90 відсотків випадків – і це друга заковика – для забудовника відсутні штрафні санкції за порушення строку введення в експлуатацію. І тут же ще є нюанс, що введення в експлуатацію не означає перехід права власності від забудовника до покупця. І в результаті будинок може бути введений в експлуатацію, але не оформлене право власності, і, відповідно, у покупця немає чіткого строку, коли він отримає житло.
– А який тоді взагалі писати термін здачі в експлуатацію?
- Раніше Київміськбуд писав, навіть була реклама, що ми з’їмо цеглину, ми з’їмо каску, якщо якийсь будинок не здамо вчасно. Маємо прострочку у Київміськбуду щонайменше у 8 місяців, ніхто каску не з’їв. У них був у договорах рядок про штрафні санкції – 1000 гривень за кожен день прострочення. Але потім, коли почалася лавина судових справ проти Київміськбуду, вони цей пункт прибрали з договору, і його там немає. І тепер покупці не можуть стягнути компенсацію.
Для забудовника відсутні штрафні санкції за порушення строків Фото:
– А третя заковика?
- Третя заковика, яка найбільше заплутує покупця, це коли замовником будівництва є одна компанія, продає компанія друга, а будує взагалі третя. І ці всі три компанії якимось чином фігурують у договорі, але між ними є певні свої внутрішні документи, які потрібно перевіряти перед підписанням угоди.
Головною дійовою особою є замовник будівництва, особа, яка має земельну ділянку, яку віддає під будівництво, і винаймає підрядників. Але коли гроші несуть у фонд, будує інша компанія, а замовник залишається ніби осторонь і каже «я гроші у вас не брав», виходить замкнене коло для покупця, який потім навіть не знає, у кого стягувати свої гроші.
– Коли я перевіряла ЖК «Нивки Парк», чула інформацію, що забудовник несе відповідальність перед інвестором тільки після введення будинку в експлуатацію. Виходить, поки комплекс будується, забудовник не має жодних зобов’язань перед вкладниками? Це тільки в «Інтергал-Буду» таке є?
- Таке є в багатьох забудовників. І я завжди своїх клієнтів попереджаю: поки дім не буде побудовано і поки не будуть оформлені права власності на забудовника, покупець не матиме жодної можливості притягнути когось до відповідальності.
Білет №2. Міф від забудовника, на який ведуться інвестори
- Мені здається, що головний міф – це коли забудовник обіцяє смарт-квартири, садочки, школи, декларує відсутність проблем з містобудівною документацією, судами.
– Як я побачила на практиці, найчастіше трапляється «розвод» щодо наявності паркомісць. Коли кажуть, що будуть школа й садок, а їх ще навіть не почали будувати. А найжахливіше, коли у відділі продажу запевняють, що будівництво триває правильними темпами, і будинок ось-ось здадуть. А в результаті ти приходиш на будмайданчик, а там навіть немає будівельників. Кажуть, вони на обід пішли. А де кран? Якщо немає будівельників, то стовідсотково є певні проблеми.
- Мені ще подобається, коли обіцяють, наприклад, здати будинок у 3-му кварталі 2021 року. Я відкриваю документацію й розумію, що дозвіл був виданий у 2009 чи 2010 році. Виникає питання: а що робили цих 10 років? Наскільки можна вірити в реальність заявлених строків? Я, наприклад, цього не розумію.
– А ще комунікації, які обіцяють ось-ось підключити. Їх підключати дуже довго. Деякі ЖК, з якими я зіткнулася, обіцяють ввести за два місяці. А там немає ані води, ані світла, ані тепла…
- А як тобі дитячий майданчик, на якому з гірки з’їжджають прямо в асфальт?
– Дійсно, була така історія в одному з ЖК, але там забудовник потім усе виправив.
- Будемо сподіватись, що усі забудовники наперед продумуватимуть такі варіанти.
Якщо на майданчику немає будівельників, то є проблеми Фото:
Білет №3. Трійка основних афер на ринку новобудов
– Я припускаю, що це коли недобудови стоять. Скільки взагалі в Києві нараховується недобудованих споруд?
- Десь близько сотні. Назву від себе трійку афер на ринку. Перше, коли беруть гроші, недобудовують, а потім забудовник кудись випаровується, його немає. Друге – це вимога доплати за квадратні метри. І третя основна афера – те, що обіцяють побудувати інфраструктуру – школи, спортивні майданчики – а насправді там у кращому випадку – парковки для машин, а в гіршому – просто ще одна свічка побудована. І з цим вже нічого не зробиш.
– А ще коли інвестор приходить купувати квартиру, йому показують макет. На нього можна навіть не дивитися, він змінюється майже щомісяця. Для забудовника основна мета – заробіток. На дитсадку, лікарні – не заробиш.
- Повертаючись до афер, у більшості договорів, які я бачив у своїй практиці, йдеться про те, що забудовник має право без погодження з покупцем змінити проєкт під час будівництва. Тобто сьогодні ти купуєш квартиру у 9-поверхівці з дитячим майданчиком, а завтра вони там будують 25-поверхову свічку.
– А ще часто технічні поверхи використовують під житло. Є випадки, коли люди навмисно купують квартири над технічними поверхами, сподіваючись, що там ніхто не буде жити, а в підсумку на тих поверхах роблять хостели чи додаткові квартири.
Білет №4. Як менеджери у відділах продажу вводять в оману потенційних інвесторів?
- Це питання співзвучне з тим, про що ми тільки-но говорили. Вони дуже добре розповідають, що все в них є – і дозволи, і земля відповідає цільовому призначенню… Тому що дуже часто я приходжу до відділів продажу і кажу, що у вас тут цільове призначення не відповідає житловій забудові.
Починають розказувати, що ми неправильно подивились, що це в кадастрі застаріла інформація, що у них є якісь «документи у юристів», яких ніхто не бачив… Я кажу: а от є кримінальне провадження взагалі про незаконне виділення земельної ділянки. Відповідають: не знаємо, у нас судів немає. Виходить така ніби гра: ти питаєш про одне, а тобі кажуть зовсім інше.
– А як щодо того, що не показують документи, посилаючись на те, що вони нібито у юриста? Чи мають перебувати у відділі продажу ці документи?
- Так, у відкритому доступі вони мають бути безпосередньо у відділі продажу. Насправді, завдяки тому, що я веду свій ютуб-канал, мене вже забудовники знають в обличчя. І починається: о, прийшов Володимир, одразу дістають товсті теки з документами: інвестдоговори, документи на землю, договори оренди, угоди між замовником і підрядником тощо. І ти розумієш, що люди ставляться до цього виважено, і їм немає чого приховувати.
А коли приходиш до компанії, і тебе там питають: а навіщо тобі це треба? Ось є дозвіл, є земля – все. То тут одразу хочеться сказати клієнту: розвертаймось і йдемо звідси, бо тут діла не буде.
Білет №5. Чому не показують проєкт будівництва?
– Ще щодо обману. Дивитись треба проєкт, чи не так?
- Його вам ніхто не покаже.
– Чому?
- Це не до мене питання. Я не знаю, чи це їхнє «ноу-хау», яке вони скопіювали десь з інтернету, чи вони заплатили багато грошей архітектору, але зазвичай вони кажуть: це наше, ми цього нікому не покажемо. А раптом я його скопіюю і потім почну будувати такий же комплекс?
– Але ж якраз у проєкті і має бути зазначено, як усе буде насправді. Тобто у макеті вони малюють одне, а вже в проєкті – те, що насправді реально побудують. І я б радила вимагати подивитися проєкт. Зокрема, там можна побачити, як організовано пожежну безпеку.
- Пожежна безпека – окреме питання. Дуже багато хто її не дотримується.
– А ще парковки, дуже часто на макеті їх малюють там, де взагалі вже не їхня земля. Зупинки громадського транспорту десь у полі… А ще я стикалася з тим, що менеджери у відділі продажу запевняють: у мене тут теж квартира, вірити в це теж не поспішайте.
- Або коли кажуть: купуйте буквально сьогодні, бо завтра вдвічі зросте ціна за квадратний метр. Такі забудовники також є.
Білет №6. Трійка безпечних схем фінансування новобудови
– Часто чую від юристів в інтерв’ю про фонди фінансування будівництва. Але вже зіткнулася з тим, що це теж не гарантія отримання вами своєї квартири або повернення вам грошей. Той же «Укрбуд», та й інші — багато хто створює ці фонди собі, але це ні про що не каже.
- Тут проблема в тому, що забудовники створюють свої, афілійовані фонди, тобто насправді замовник може бути лише третьою незалежною стороною, якій належить ділянка або право користування нею. Підрядні організації, фінансові організації – всі пов’язані з девелопером, який залучає їх у такий собі конгломерат і ганяє туди-сюди фінанси.
Чому на сьогодні немає найбезпечнішої схеми? Тому що навіть той фонд, який теоретично мав би бути цільовим, потім ці гроші може перекидати на інші об’єкти, і ніхто цього не проконтролює.
– А які більш-менш безпечні схеми?
- Найбільш безпечна угода – це прямий договір купівлі-продажу, коли вже є квартира. Так, ти переплачуєш 10-15 відсотків, але розумієш, що у майбутньому не матимеш проблеми.
Попередні договори для мене – це взагалі такий собі папірець, яким ти незрозуміло що собі купуєш.
Я б, мабуть, виділив ще схему з деривативами й майновими правами. Дериватив – це цінний папір, який ти потім обмінюєш на квадратні метри, і, як правило, договори виконуються, реєструються на біржі, і його можна відстежити. Недоліки деривативу – в тому, що він прив’язується до майнових прав і квадратних метрів. І коли цих квадратів ще немає, квартиру не побудували, а забудовник кудись зник, то ти цей дериватив не можеш нікому продати, подарувати – він лишається просто папірцем.
Так само забудовники часто ділять, коли 50 відсотків ти платиш за деривативом, 50 – через купівлю-продаж майнових прав. І відповідно оплата деривативу відбувається в момент, коли надається акт купівлі-продажу деривативу, а інша частина – за майновими правами. І якщо в угоді про майнові права немає прив’язки до цього договору про деривативи, то забудовник має повне право повернути лише половину вартості житла. Отака історія.
Білет №7. Як обманює обслуговувальна компанія?
– Обслуговувальні компанії – це окрема пісня. Вони дурять чи не найбільше. Хоча, мені здається, менеджер у відділі продажу починає обманювати з моменту, коли каже «ваша квартира» про квадратні метри, які ще навіть не побудовані.
У кожній новобудові є власна обслуговувальна компанія або ЖЕК. Вона відповідає за прибудинкову територію, за прибирання, ставить свої тарифи, нав’язує різноманітні послуги. От, наприклад, у моєму будинку навіть є послуга «принести до квартири каву». Ви уявляєте? Або винести сміття прямо від дверей.
На своєму прикладі також можу розповісти, як здирають гроші за «обслуговування комори». Вони ставлять за це тариф – 100 гривень. А коли питаєш, чому 100, кажуть: «а скільки ви хотіли б платити»? Ну, давайте 50. Тобто цифри нічим не виправдані.
А коли люди захотіли створити ОСББ, бо їм не подобається обслуговувальна компанія – високі тарифи, незадовільне обслуговування, погане прибирання — це виявляється надто складно. Навіть за наявності 50 відсотків мешканців, необхідних для створення ОСББ, обслуговувальна компанія просто не передає документи.
- Так, ця війна може тривати роками. Ми колись знімали відео про ОСББ. Дійсно, обманюють з тарифами, обманюють з виконанням договорів про надання побутових послуг. І що для мене найцікавіше – кожен забудовник, підписуючи чи то попередній договір, чи то угоду про купівлю-продаж майнових прав, чи то через фонди, включає пункт про те, що ти зобов’язаний укласти угоду з третьою стороною. Тобто з обслуговувальною компанією. І ніхто ж проєкт цих договорів не показує. І який буде тариф насправді – ніхто не знає.
Так, наприклад, було в «Кришталевих джерелах». Людина залишилася без квартири, бо відмовилася укладати договір з обслуговувальною компанією. Хоча мала на це повне право.
– Дійсно, я вважаю, що обслуговувальні компанії – ще ті шахраї. Вони можуть змінювати тарифи чи не щомісяця, абсолютно невиправдано. За охорону, за домофони… Тому я б радила всім створювати ОСББ.
- Що ж, я думаю, з цією темою ми впоралися непогано. Ставте свої питання, пишіть свої коментарі та поширюйте це відео у соціальних мережах. І чекайте на нові інтерв’ю у такому форматі!