Хто є власником ТРЦ Respublika Park? Тіньовий дерибан на мільярди: як Хомутиннік, Фірташ та Портнов прокрутили приватизаційну аферу
Тіньова архітектура ТРЦ “Республіка”: приватизаційні змови, фінансові маніпуляції та роль політичних еліт
Відкриття 12 листопада 2021 року в Києві одного з найбільших торговельно-розважальних центрів Європи — ТРЦ “Республіка” (Respublika Park) — ознаменувало завершення довгобуду, зведення якого тривало понад дев’ять років. Церемонія супроводжувалася широким медійним розголосом, а масштабність проєкту, що включав оглядове колесо всередині комплексу та сотні магазинів, привернула увагу керівництва міста, зокрема мера Віталія Кличка. Попри святковий фасад, поза увагою громадськості залишився глибокий фінансово-юридичний конфлікт, пов’язаний із багатомільярдними боргами колишніх власників об’єкта перед Національним банком України (НБУ) та процесом їхнього примусового розпродажу.
Генеза мегапроєкту та первинні бенефіціари
Будівництво ТРЦ “Республіка” на Кільцевій дорозі в Києві розпочалося навесні 2012 року. На початковому етапі обсяг запланованих інвестицій оцінювався у межах 300–350 мільйонів доларів США. Співінвесторами проєкту виступали відомий девелопер Вагіф Алієв та олігарх Дмитро Фірташ. Безпосередню реалізацію проєкту здійснювала компанія-забудовник ТОВ “Мегаполісжитлобуд”, яку пов’язували із тогочасним главою Адміністрації Президента України Сергієм Льовочкіним та його бізнес-партнером Дмитром Фірташем.
Юридичний аналіз структури засновників ТОВ “Мегаполісжитлобуд” виявив використання класичних інструментів приховування кінцевих бенефіціарів. Офіційним власником компанії значилася кіпрська офшорна структура “Берлінотто Лімітед”. Посади директора та секретаря у “Берлінотто Лімітед” обіймав Амаль Сароут Ламброу — особа, яка безпосередньо фігурувала у розслідуваннях як номінальний управитель розкішного маєтку Сергія Льовочкіна на Лазуровому узбережжі у Франції.
Основним джерелом фінансування будівництва стали кредити банку “Надра”, підконтрольного Дмитру Фірташу, а також залучення коштів банку “Кліринговий дім”. Акціонерами останнього були сестра Сергія Льовочкіна Юлія та колишній народний депутат Іван Фурсін, який тривалий час виступав ключовим партнером у бізнес-групі Фірташа.
Фінансова криза, банкрутство банку Надра та схема земельної облоги
Ситуація навколо будівництва ТРЦ кардинально змінилася у березні 2014 року, коли Дмитра Фірташа затримали у Відні на запит правоохоронних органів США, після чого до його банку “Надра” було введено тимчасову адміністрацію. У 2015 році ПАТ “КБ “Надра” було офіційно визнано банкрутом, внаслідок чого фінустанова не змогла повернути Національному банку України кошти, раніше виділені на рефінансування. Станом на січень 2017 року борг банку “Надра” перед НБУ становив колосальні 10 мільярдів гривень. У зв’язку з цим майнові права на недобудований ТРЦ “Республіка”, який виступав заставою за кредитами, мали перейти до регулятора для подальшої реалізації.
Щойно НБУ звернувся до Господарського суду з метою стягнення заставного майна, ТОВ “Мегаполісжитлобуд” реалізувало превентивну схему виведення супутніх активів. Компанія поспіхом погасила заборгованість перед банком “Кліринговий дім”, внаслідок чого банк оформив право власності на п’ять земельних ділянок загальною площею понад 10 гектарів навколо ТРЦ. Землі, які за логікою процедури стягнення мали перейти у розпорядження НБУ, опинилися під контролем структури, близької до Льовочкіна. Таким чином, заставне майно ТРЦ опинилося у фактичній “облозі” земель банку “Кліринговий дім”.
Ця тактика штучно знизила ринкову привабливість ТРЦ, оскільки будь-який сторонній покупець не мав гарантованого юридичного доступу до будівлі. Така модель блокування конкурентів нагадувала тактику, раніше застосовану іншими великими гравцями ринку нерухомості під час приватизації великих державних підприємств, зокрема заводу “Більшовик”.
Юридичні маневри в ОАСК та приватизаційні аукціони
Улітку 2017 року НБУ та Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) вперше виставили права вимоги за двома кредитами банку “Надра” на продаж за початковою ціною 2,59 мільярда гривень. Торги за класичною англійською системою (на підвищення ставок) неодноразово провалювалися через відсутність попиту, спричинену створеними земельними перешкодами. У зв’язку з цим наприкінці 2018 року регулятор погодився на проведення голландського аукціону, який передбачає автоматичне покрокове зниження ціни.
Аналіз судових реєстрів вказує на те, що зацікавлені особи заздалегідь готували юридичне поле для безперешкодного викупу активу. У грудні 2018 року, безпосередньо перед проведенням вирішального аукціону, Окружний адміністративний суд міста Києва (ОАСК) задовольнив заяви ТОВ “Мегаполісжитлобуд” та ТОВ “ДХ Інвест Нерухомість” (іншого девелопера, залученого до будівництва) про відмову від позову до ФГВФО. У цьому позові компанії раніше вимагали заборонити продаж прав вимоги за кредитними договорами банку “Надра”. Спішне закриття судового спору свідчило про наявність неформальних домовленостей та впевненість боржників у тому, що об’єкт потрапить до підконтрольних рук.
5 лютого 2019 року в системі ProZorro.Продажі відбулися торги, в яких перемогло ТОВ “Солтекс Капітал” з пропозицією 777,13 мільйонів гривень, що означало дисконт у розмірі 70% від стартової вартості. Інші учасники аукціону — ТОВ “Фінансова компанія “Фінгруп Фактор” та ТОВ “Фінансова компанія “Толкфін” — не надали жодних цінових пропозицій під час торгів.
Антимонопольна та кримінальна змова на аукціоні
Згодом Антимонопольний комітет України (АМКУ) викрив скоординовану змову між ТОВ “Солтекс Капітал”, ТОВ “Фінгруп Фактор” та ТОВ “Толкфін”. Розслідуванням було зафіксовано такі докази антиконкурентної поведінки:
- Засновниками та керівниками зазначених компаній виступали близькі родичі.
- Фірми мали спільних співробітників та регулярно надавали одна одній безвідсоткову фінансову допомогу.
- Учасники аукціону вели інтенсивне електронне листування в процесі підготовки до торгів та використовували однакові засоби зв’язку.
АМКУ кваліфікував дії компаній як антиконкурентні узгоджені дії, наклав штрафи у розмірі близько 10% від їхнього річного доходу (загалом понад 4,6 мільйона гривень) та позбавив їх права брати участь у державних закупівлях на три роки. Північний апеляційний господарський суд скасував рішення суду першої інстанції та повністю задовольнив вимоги АМКУ, підтвердивши факт змови.
Паралельно у 2020 році Національна поліція відкрила кримінальне провадження за фактом можливої змови службових осіб НБУ, ПАТ “КБ “Надра”, АБ “Кліринговий Дім”, ТОВ “ДХ “Інвест Нерухомість”, ТОВ “Мегаполісжитлобуд” та ТОВ “Солтекс Капітал”. За даними слідства, штучне заниження ціни під час аукціону завдало державі збитків в особливо великих розмірах, які оцінюються щонайменше у 1,5 мільярда гривень. На тлі цих розслідувань будівельні роботи на об’єкті за адресою Кільцева дорога, 1, 1а, 1в продовжували вестися компанією ТОВ “Теремки-Буд”. Показово також, що у 2020 році ТОВ “Солтекс Капітал” у судовому порядку офіційно відмовилося від позовних вимог щодо стягнення боргу з ТОВ “Мегаполісжитлобуд”, що є додатковим підтвердженням дружнього характеру взаємовідносин між новим покупцем кредиту та старим боржником.
Хто стоїть за Солтекс Капітал: Хомутиннік та австрійські партнери
У державному реєстрі засновником ТОВ “Солтекс Капітал” вказане ТОВ “Галєон Інвест”, а кінцевим бенефіціарним власником — громадянин Великої Британії Джонсон Роберт Алан. Проте детальний аналіз менеджменту виявив реальних бенефіціарів:
- Раніше офіційним підписантом “Солтекс Капітал” виступав Василь Астіон, який до весни 2018 року був партнером колишнього народного депутата від “Партії регіонів” Віталія Хомутинніка в агрохолдингу Dnipro Agro Alliance LTD.
- Наступним підписантом став Денис Лукашевич, який є бізнес-партнером Євгена Астіона у компанії “Толкфін” — технічного учасника аукціону.
Оточення Віталія Хомутинніка намагалося спростувати зв’язок із Дмитром Фірташем, заявляючи, що олігарх має достатньо важелів для самостійного вирішення юридичних проблем. Проте аналіз інших трансакцій вказує на системне бізнес-партнерство. У 2019 році кіпрська фірма Хомутинніка “Orinast Limited” викупила понад 50% акцій кіпрської компанії “Dresdenco Investments LTD”. Остання належала безпосередньо Фірташу і була найбільшим трейдером мінеральних добрив у структурі його активів. Дана операція була проведена в обхід накладених санкцій РНБО.
Офіційні представники інвестиційного фонду Хомутинніка “Каскад-Інвест”, зокрема голова наглядової ради Анатолій Шахновський, зазначали, що підготовка до реалізації проєкту ТРЦ розпочалася восени 2020 року, а права вимоги за кредитом були викуплені у 2021 році. Незважаючи на пандемію коронавірусу та фінансову кризу, ТРЦ вдалося добудувати та відкрити.
Будівля ТРЦ “Республіка Парк” перейшла у власність АТ “Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд “Ділідженс”, бенефіціарами якого виступили Віталій Хомутиннік та брати Василь і Роман Толстунови. З метою оптимізації оподаткування та виведення прибутків було створено схему внутрішньої суборенди. Керуюча компанія АТ “Ділідженс” орендувала приміщення у підконтрольного Хомутинніку ТОВ “ТРЦ Республіка” за суттєво завищеною ціною — 154 мільйони гривень, що дозволяло штучно збільшувати валові витрати та ухилятися від сплати податків на прибуток.
Брати Толстунови — вихідці з Киргизстану, які після розпаду СРСР емігрували до Австрії та отримали європейське громадянство. На початку 2000-х років російський актор та священик Іван Охлобистін публічно називав Василя Толстунова своїм близьким другом та великим бізнесменом. У 2010-х роках Василь став священиком РПЦ Московського патріархату у Відні. Крім того, він одружений на доньці колишнього міністра фінансів Киргизстану Кемелбека Нанаєва. Цей консорціум фактично повернув ТРЦ під контроль осіб, пов’язаних із первинними інвесторами, нівелювавши дію державних санкцій проти Фірташа.
Консолідація активів: Корпоративні права Мегаполісжитлобуду та інтереси Портнова
Після продажу будівлі ТРЦ у розпорядженні НБУ тривалий час залишалися заставлені корпоративні права первинного інвестора — ТОВ “Мегаполісжитлобуд”. Судові спори щодо стягнення тривали з 2017 року, і лише 1 червня 2021 року Верховний Суд України дозволив регулятору звернути стягнення на ці права у межах справи № 910/3980/16.
2 липня 2021 року НБУ організував аукціон у системі ProZorro.Продажі для реалізації частки у статутному капіталі ТОВ “Мегаполісжитлобуд” за початковою ціною 29,07 мільйона гривень. Переможцем торгів з результатом 43,89 мільйона гривень стало ТОВ “ФК Соната Фінанс”. Договір купівлі-продажу з боку регулятора підписала перша заступниця голови НБУ Катерина Рожкова.
Офіційні дані судових реєстрів свідчать, що ТОВ “ФК Соната Фінанс” спеціалізується на операціях із проблемними заборгованостями банків і наразі веде активний судовий спір із державним оборонним холдингом “Артем” на суму понад один мільйон євро.
Юридичний аудит ТОВ “ФК Соната Фінанс” виявив зв’язок із колишнім заступником глави Адміністрації Президента України Андрієм Портновим:
- Кінцевим бенефіціарним власником фінансової компанії є Крістіна Кобзева, яка також володіє аграрною компанією “ВВТ груп”.
- Директором компанії виступає Ольга Бідна.
- Ольга Бідна також є офіційним керівником ТОВ “Фінансова компанія “Фаворит”, кінцевим бенефіціаром якої є Сергій Ярославович Петрашко.
- Сергій Петрашко за часів президентства Януковича обіймав посади голови Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, заступника голови Фонду державного майна України та заступника керівника юридичного управління в Адміністрації Президента. У той самий період там працював Андрій Портнов, чиїм близьким юристом та бізнес-партнером є Петрашко.
Головна цінність придбання ТОВ “Мегаполісжитлобуд” за 43 мільйони гривень полягає в тому, що у власності цієї компанії-боржника досі залишається земля під будівлею ТРЦ “Республіка Парк”. У результаті складної приватизаційної схеми будівля перейшла до фонду “Ділідженс” Хомутинніка та Толстунових, а земля під нею опинилася під юридичним контролем структури Петрашка-Портнова.
Хронологічний розвиток проєкту та приватизаційних процесів
Основні етапи перерозподілу активів ТРЦ “Республіка” систематизовано в хронологічній таблиці.
| Період / Дата | Опис події | Юридичні та фінансові наслідки |
| Весна 2012 | Початок будівництва ТРЦ “Республіка” компанією “Мегаполісжитлобуд” | Первинне залучення кредитів банку “Надра” на суму понад $300 млн. |
| Березень 2014 | Затримання Дмитра Фірташа у Відні | Введення тимчасової адміністрації в банк “Надра”, блокування фінансування. |
| 2015 рік | Офіційне банкрутство ПАТ “КБ “Надра” | Зупинка будівництва ТРЦ, перехід кредитних прав у розпорядження НБУ та ФГВФО. |
| Грудень 2015 | Погашення боргу перед банком “Кліринговий дім” | Виведення 5 земельних ділянок навколо ТРЦ з-під потенційної застави НБУ. |
| Січень 2017 | Фіксація боргу банку “Надра” перед НБУ | Загальна сума невиплачених кредитів рефінансування досягла 10 млрд грн. |
| Літо 2017 | Перша спроба продажу прав вимоги на ТРЦ | Провал англійського аукціону через завищену ціну (2,59 млрд грн) та блокаду землі. |
| Грудень 2018 | Відкликання позовів девелоперів в ОАСК | Спішне закриття судових справ ТОВ “Мегаполісжитлобуд” та ТОВ “ДХ Інвест Нерухомість”. |
| 5 лютого 2019 | Проведення голландського аукціону | Викуп заставних прав компанією ТОВ “Солтекс Капітал” за 777,13 млн грн (дисконт 70%). |
| 2020 рік | Початок розслідувань Нацполіції та АМКУ | Виявлення ознак змови на торгах, накладення штрафів на учасників аукціону. |
| 1 червня 2021 | Рішення Верховного Суду України | Дозвіл НБУ звернути стягнення на корпоративні права ТОВ “Мегаполісжитлобуд”. |
| 2 липня 2021 | Аукціон з продажу корпоративних прав забудовника | Перемога ТОВ “ФК Соната Фінанс” (група Портнова) за 43,89 млн грн. |
| 12 листопада 2021 | Офіційне відкриття ТРЦ “Республіка Парк” | Введення об’єкта в комерційну експлуатацію під контролем нових власників. |
Корпоративна структура та афілійовані особи
Розподіл часток і зон впливу в структурі власності ТРЦ “Республіка Парк” наведено в таблиці нижче.
| Суб’єкт корпоративної структури | Юридичний засновник / Номінальний власник | Кінцевий бенефіціар / Група впливу | Опис ролі та функціоналу в проєкті |
| ТОВ “Мегаполісжитлобуд” | Кіпрська компанія “Берлінотто Лімітед” (Амаль Сароут Ламброу) | Сергій Льовочкін, Дмитро Фірташ | Первинний отримувач кредитів банку “Надра”, девелопер та утримувач прав на землю під ТРЦ. |
| ТОВ “Солтекс Капітал” | ТОВ “Галєон Інвест” (Джонсон Роберт Алан) | Василь Астіон, Віталій Хомутиннік | Покупець прав вимоги за заставними кредитами внаслідок змови на голландському аукціоні. |
| АТ “ЗНВКІФ “Ділідженс” | Спільна власність фонду та ТОВ “ТРЦ Республіка” | Віталій Хомутиннік, Василь та Роман Толстунови | Власник безпосередньо самої будівлі ТРЦ “Республіка Парк” та отримувач орендних доходів. |
| ТОВ “ФК Соната Фінанс” | Крістіна Кобзева (директор Ольга Бідна) | Сергій Петрашко, Андрій Портнов | Власник корпоративних прав ТОВ “Мегаполісжитлобуд” та фактичний контролер землі під ТРЦ. |
Юридичні загрози та системний аналіз ризиків
Попри завершення будівництва та успішний запуск ТРЦ “Республіка Парк”, над об’єктом зберігається високий рівень правової невизначеності, пов’язаний із триваючими судовими процесами та розслідуваннями.
Колишня державна уповноважена АМКУ, юристка Агія Загребельська, пояснює, що офіційно доведений факт антиконкурентної змови під час торгів є вагомою юридичною підставою для визнання результатів аукціону та укладеного договору купівлі-продажу недійсними. Наявність статусу добросовісного набувача у фонду “Каскад-Інвест” не гарантує захисту від потенційного повернення процесу до початкової точки та призначення нового державного аукціону. Судова практика у подібних спорах щодо перепродажу активів є неоднозначною і значною мірою залежатиме від якості юридичного супроводу кожної із зацікавлених сторін.
Зведена структура фінансових втрат держави та параметрів угод демонструє масштаби недоотримання коштів бюджетом.
| Тип активу / Операція | Балансова вартість | Фінальна ціна реалізації | Обсяг дисконту / Шкода державі |
| Права вимоги за кредитами банку “Надра” | 2,59 мільярда гривень | 777,13 мільйонів гривень | 1,81 мільярда гривень (70% дисконт) |
| Корпоративні права ТОВ “Мегаполісжитлобуд” | 29,07 мільйона гривень | 43,89 мільйона гривень | Продано з перевищенням оцінки на 14,8 млн грн, без урахування вартості землі. |
| Схема суборенди будівлі ТРЦ (Ділідженс / ТРЦ Республіка) | Н/Д | 154,00 мільйона гривень | Штучне роздування витрат для мінімізації податку на прибуток керуючої компанії. |
Аналіз поточної структури власності свідчить про створення складної юридичної моделі захисту активу від можливої конфіскації. Поділ майнових прав, за якого сама будівля належить структурам Хомутинніка та австрійських партнерів Фірташа (Толстунових), а земля під нею та компанія-первинний забудовник контролюються юристами з орбіти Андрія Портнова, створює ситуацію взаємного стримування. Будь-яка спроба державного втручання або націоналізації окремої складової комплексу буде заблокована іншою стороною через суди. Це дозволяє реальним ініціаторам проєкту з оточення Дмитра Фірташа та Сергія Льовочкіна зберігати фактичний контроль над прибутками ТРЦ “Республіка”, убезпечивши актив від прямої дії санкцій РНБО та кримінального переслідування.
